Практический подход в освоении профессионально- информационного пространства.

В период перехода от сырьевой экономики к инновационной изменились требования к профессиональным компетенциям будущих специалистов специальности «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений». Строитель – специалист должен понимать не только сущность, но и социальную значимость своей будущей профессии. Задача педагога сформировать у учащегося общие и профессиональные компетенции и побуждать устойчивый интерес к выбранной профессии. Педагог, в достижении поставленных целей, должен научить студента собирать и анализировать информацию, использовать имеющуюся базу, накопленных знаний в стандартных и нестандартных ситуациях и, самое главное, просчитать и принять правильное решение. Современное информационное пространство должно быть профессионально освоено и использовано студентом в его повседневном обучении. Помимо этого любая исследовательская работа в колледже должна быть командной, коллективной.
Для реализации поставленных выше задач студентами была проведена исследовательская работа, закрепляющая общие и профессиональные компетенции и получившая название «Путеводитель по рынку недвижимости». В частности нам удалось объединить студентов нескольких специальностей: «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений», «Реклама», «Дизайн». Спланировав с преподавателями свою работу, студенты смогли внести новизну и креативность мышления в поставленную преподавателем задачу. Каждый студент брал ответственность за выполненную часть работы по своему направлению. Злободневность темы заинтересовала будущих выпускников. Квартирный вопрос в России актуален всегда. Студенты строители смогли использовать в данной работе знания, полученные на дисциплинах: «Экономика отрасли , «Проектно- сметное дело», «Менеджмент»,« Технология и организация строительства», «Архитектура зданий». Данная работа имеет практическое применение, так как дает не только представление о рынке недвижимости Твери, но и помогает оценить техническое состояние зданий рядовому покупателю и приобрести жилье, избежав наценок риэлторов, которые составляют 3- 5% от общей стоимости квартиры. Все показатели рассмотрены студентами в динамике и предполагают пополнения базы данных, последующий анализ и статистическую оценку за определенный период, что позволяет нацелить студентов младших курсов на творческую работу.
Исследовательская работа занимает большой объём, в статье мы предлагаем ее фрагмент.
Рынок недвижимости.
Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй - все остальное. С последней категорией понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории самая главная проблема для риэлторов.
На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение - "продать котлован"). Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, и вообще под вопросом находится само окончание строительства. Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает.
Каждый желающий приобрести новое жилье самостоятельно должен взвесить достоинства и недостатки покупки "квартиры с историей" или в доме-новостройке и, учитывая свои возможности, принять решение.
Имеются положительные стороны покупки жилого помещения в новом доме:
1) комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке;
2) деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно;
3) цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти;
4) поскольку дом новый вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт;
5) нет проблем с "историей" квартиры, поэтому нет необходимости тратить время и силы на ее изучение. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу.
Отрицательные стороны: окончательная цена квартиры неизвестна, сроки завершения строительства могут затянуться. Таким образом, самым неприятным моментом, связанным с приобретением квартиры в доме-новостройке, может явиться не то, что дом будет стоять не на том месте и ее окончательная цена и стоимость эксплуатации будут превышать те суммы, на которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет.
По этой причине нежелательна покупка квартиры в строящемся доме при условии продажи вашего старого жилья. Иногда новая квартира может приобретаться с "зачетом стоимости старого жилья", но в этом случае не рассчитывайте, что расчет будет произведен по рыночным ценам. Как правило, клиент теряет до 20% рыночной стоимости старой квартиры, но зато избавляется от хлопот, связанных с самостоятельной продажей жилья. Этот вариант приемлем только для тех, у кого есть жилье, в котором можно прожить те несколько месяцев, когда старая квартира уже продана, а новая еще не построена. Главное, чтобы строительство не затянулось сверх установленного срока. По этим причинам приобретают квартиры в новостройках, как правило, "прямые покупатели", т.е. довольно состоятельные люди.
Даже в том случае, если проблем не возникнет и строительство дома будет завершено в срок, хлопот не избежать. Строительство, регистрация нового жилья и заселение в него иногда затягиваются на долгие месяцы, а то и годы. На первичном рынке жилья, несмотря на отсутствие темного прошлого у продающихся квартир (или их проектов), вовсе не исключен обман и мошенничество. Особенно часто в последнее время появляются фирмы, которые, получив деньги клиентов, скрываются в неизвестном направлении.
При покупке квартиры в новостройке необходимо учесть затраты в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и от продолжающегося строительства домов по соседству.
По этим причинам большинство граждан по-прежнему предпочитают искать себе жилье на вторичном рынке. Но многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме - наиболее надежный и выигрышный вариант. Ведь не придется проверять юридическую чистоту жилья, цены на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых, особенно если они сдаются в "стройварианте", т.е. требуют от вас дополнительных затрат на внутреннюю отделку.
Главное преимущество вторичного рынка состоит в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи, расселение, обмен с доплатой. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.
Вторичный рынок жилья в городе Твери
Вторичный рынок жилья развит очень хорошо. Объекты жилого назначения постоянно присутствуют в предложениях на продажу.
В Твери утвердилась следующая классификация квартир на вторичном рынке жилой недвижимости, определяемая годом постройки и типом планировки.
«Сталинки»
— общее название домов, сооружавшихся в СССР с конца 1930-х годов до ередины 1950-х годов, особенно во время правления И. В. Сталина.
Происхождение названия и варианты
Для обозначения данного типа зданий используются названия «сталинский дом», «сталинка» и (реже) «сталинское здание». Все названия произошли от имени Сталина, в период правления которого эти дома строились. Название «сталинский дом» более распространено в Москве и Санкт-Петербурге. Квартиры в домах обычно называют «сталинками», выражение «сталинская квартира» менее употребимо. Кроме того, применяются названия «полногабаритная» или «полнометражная» квартира, сокращенно «полнометражка».
«Сталинские» дома сооружались с 1935 года до 1960 года. По дате сооружения здания делят на до- и послевоенные. Строительство сталинских домов резко сократилось в 1956 году, когда были приняты ориентиры на индустриальное массовое домостроение, что привело к появлению массивов из «хрущёвок». Тем не менее, отдельные здания достраивались и в 1960 году.
Как правило, сталинская квартира имеет значительное число комнат — обычно три-четыре, реже две или больше четырех. Однокомнатные «сталинки» строились ограниченно. Комнаты могут быть как раздельными, так и смежными (в трехкомнатных «сталинках» обычно совмещены две комнаты).
По конструкции зданий и планировке квартир «сталинки» делятся на два типа: «номенклатурные» и «рядовые» «сталинские» дома.
Номенклатурное жильё
- («директорские» сталинки, «дома для начальников») строилось для высших слоев советского общества. В них в основном жили партийные, советские и хозяйственных руководители, высшие военные и работники силовых структур, крупные представители технической и творческой интеллигенции.
Номенклатурные дома имеют хорошую планировку с холлами и 2-4 квартирами большой площади на этаже. Во многих квартирах предусматривались кабинеты и детские, библиотеки и комнаты для прислуги, просторные кухни, раздельные санузлы, изначально большие комнаты — от 15 до 25, а местами даже до 30 кв. м, подсобные помещения.
Обычно «директорские» дома имеют классические архитектурные формы и небогатый декор, сами здания крупные, с высоким бельэтажем. При строительстве здания оштукатуривались и украшались лепным декором; перекрытия — железобетонные или комбинированные. В домах выше 5 этажей обязательны лифты, индивидуальные мусоропроводы на кухнях. Потолки в номенклатурных домах имеют высоту 2,9-3,2 м и более.
Здания этого типа возводились в центре города, при застройке проспектов и магистральных улиц, возле площадей. Обычно они построены по индивидуальным проектам и являются архитектурными достопримечательностями города.
Рядовые дома
- строились для рабочих (часто под коммунальное заселение) и представляют из себя более скромное жилье. В домах встречаются как классические для того периода трёх- и четырёхкомнатные квартиры, так и послевоенные «коридорные» — изначально общежития. Площади квартир меньше, чем в домах для номенклатуры (однако всё равно больше, чем в « хрущёвках» и более поздних домах), встречаются смежные комнаты. Архитектура утилитарна, отсутствуют украшения, фасады — почти плоские со стандартным лепным декором.
Наружные стены зданий из красного или силикатного кирпича иногда не штукатурились, перекрытия применялись в основном деревянные. В рабочих «сталинках» нередко отсутствуют ванная комната и горячая вода. Рабочие «сталинки» не имеют мусоропровода и лифта — это связано с их более низкой этажностью. Распространенным видом рабочей «сталинки» являются двухэтажные дома — их строительство не требовало применения специальной строительной техники.
Рядовые «сталинки» строились, как правило, в рабочих посёлках, размещавшихся возле заводов, на окраинах или в глубине кварталов. При строительстве применялось копирование проекта, что приводило к возникновению однотипных жилых массивов.
Основной стройматериал, использовавшийся при возведении «сталинских» домов — кирпич, в довоенных постройках в основном использовался красный, в более поздних — белый. В основном «сталинские» дома покрывались штукатуркой. Также применялись шлакоблоки — шлакоблочные дома стали предвестниками грядущего массового строительства на основе индустриальных блоков и панелей. В конце 40-х — начале 50-х были построены первые крупнопанельные дома. Кирпичные дома, как правило, отличаются более изысканным фасадом, просторными квартирами, лучшей шумоизоляцией. Внутренние перегородки обычно выполнены из дерева и оштукатурены.
Конструкция фундамента в «сталинках» могла быть: ленточная с монолитной заливкой, столбчатая, позднее — свайная.
Перекрытия в «сталинских» домах нередко деревянные или комбинированные — в местах санузлов применялся бетон. При реконструкции или ремонте после пожаров деревянные перекрытия нередко заменялись на плиты. Также использовались и железобетонные перекрытия — в основном монолитные. В более поздних «сталинках» уже применялись изготовленные заводским способом железобетонные плиты. Для звуко- и теплоизоляции применялись шлак и керамзит.
Крыша в «сталинских» домах обычно двух- или многоскатная, образует большой чердак; стропила и обрешетка — деревянные. В качестве кровельного материала использовались шифер или кровельное железо.
Двухэтажные «сталинки» обычно строились без подвалов. Крупные дома имеют внушительные подвальные помещения. Также некоторые (в том числе послевоенные) имеют бомбоубежища на случаи войны.
Многие дома имеют балконы (лоджии на тот момент, как правило, не сооружались). Балконы выполнялись в виде монолитной плиты, лежавшей на двух или нескольких балках, которая отливалась на месте. В домах 50-х годов постройки использовались готовые плиты.
Высота потолков в «сталинках» в основном не ниже 3 метров. В рабочих - это обусловлено расчётом под коммунальное заселение — для проживания нескольких человек в одной комнате требовался определённый объём воздуха. Первый этаж здания часто сооружался более высоким — на нём размещались магазины, почтовые отделения и другие социально значимые объекты.
«Сталинские» дома сильно различаются по обеспеченности коммунальными удобствами.
Холодное водоснабжение и канализация — централизованное, санузел — раздельный, отопление — водяное, в основном центральное, нередко с верхним розливом. Также существуют и дома со встроенными котельными — позднее большинство этих зданий было подключено к центральному теплоснабжению.
При строительстве «сталинок» в городах отсутствовало газоснабжение (в Москве газ появился в 1949 году), поэтому на кухнях ставились дровяные плиты. Для их эксплуатации в конструкции домов предусматривались мощные дымоходы. Горячее водоснабжение изначально могло быть как централизованным, так и локальным — для нагрева воды применялись твердотопливные котлы («титаны»). Для хранения топлива использовались места в подвальных помещениях или дровяные сараи, которые строились во дворах. При проведении газификации городов в домах устанавливались газовые кухонные плиты, а дровяные водонагреватели либо заменялись на газовые колонки, либо подводилось центральное горячее водоснабжение.
В рабочих «сталинках» могла отсутствовать ванная комната — санузел состоял только из умывальника и унитаза. В таком случае в доме обычно не было и горячего водоснабжения. Позднее ванны или душевые кабины устанавливались на кухнях либо проводилась перепланировка для увеличения площади санузла.
Электропроводка в «сталинках» могла быть как скрытой, так и открытой, выполненной гибким проводом на роликах; использовались алюминиевые и медные провода. Электрические счётчики обычно размещались в квартирах. На момент строительства проводка закладывалась с большим запасом мощности, однако сейчас ее не хватает.
В домах выше 5 этажей имелись лифты и мусоропроводы. Люки мусоропроводов обычно размещались в кухнях, там же нередко размещался зимний холодильник — шкаф под окном, соединенный с улицей. На момент строительства домов электрический холодильник был недоступен большинству населения, поэтому зимний холодильник оказывался полезным для хранения продуктов.
Преимущества и недостатки
«Сталинские» дома являются достаточно престижным жильем. Прежде всего, это объясняется высокой устойчивостью построек — прочностью стен и перекрытий, достаточной шумо- и теплоизоляцией, высокими потолками и большой площадью квартир. Такие дома располагаются в центральных и прилегающих к центру районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурным обеспечением.
Недостатками «сталинок» являются износ зданий (прежде всего коммуникаций), отсутствие современной инфраструктуры (в частности, подземных гаражей). Деревянные перекрытия тоже являются недостатком — они подвержены гниению и пожароопасны. Кроме того, разнородный социальный состав жителей и нередко встречающиеся коммунальные квартиры.
В 1990-е спрос на «сталинки» был чрезвычайно высоким (лучшее жилье постройки советского периода), позднее, с началом строительства жилья бизнес- и премиум-класса, востребованность «сталинских» домов упала. Однако в настоящее время номенклатурные и рядовые «сталинки» остаются достаточно дорогим и престижным жильём.
«Хрущевки»
«Хрущёвки» (а так же негативно «хрущобы», от «трущобы»)-панельные или кирпичные дома от двух до пяти этажей, массово сооружавшиеся в СССР в период правления Хрущёва Н.С. и получившие в народе его имя.
Строительство «хрущёвок» продолжалось с 1959 по 1985 год и было прекращено в В Ленинграде в 1970-х годах; им на смену пришли так называемые «дома-корабли». В России было построено около 290 млн м² общей площади, что составляет порядка 10 процентов всего жилого фонда страны. При этом строительство явилось дополнительным мощным толчком к урбанизации страны и улучшению качества жизни населения — отдельные квартиры получили многие тысячи семей.
В таких домах есть, в основном, одно- и двухкомнатные квартиры, высота потолков 2,48 м, а в блочных домах некоторых серий — 2,7 м: совмещённый санузел, слабая звукоизоляция внутренних стен, отсутствие лифта были серьёзными недостатками. «Хрущёвки» сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и на эксплуатацию сроком на 25 лет, но часть из них до сих пор используется по назначению. «Хрущёвки» несносимых серий имели расчётный ресурс 50 лет; поздние исследования показали, чтосрок может быть продлён до 150 лет (при условии своевременного капитального ремонта). В Москве и Санкт-Петербурге действуют программы сноса и реконструкции кварталов «хрущёвок» и замены их современным жильём. В некоторых городах (Минск, Саранск) при капитальном ремонте таким домам утепляют внешние стены
Первые экспериментальные каркасно-панельные дома сооружены в 1948 году Москве на Соколиной горе и Хорошевском шоссе по проектам, разработанным соответственно Госстройпроектом (при участии Академии архитектуры СССР) и Мосгорпроектом. Автором проекта был Лагутенко В. П. Вначале эти дома высотой в четыре этажа сооружали со стальным каркасом, но из-за большого расхода металла (более 16 кг на 1 м³ здания) вскоре перешли на сборный железобетонный каркас (расход стали до 3,75 кг на 1 м³). С 1950 года кроме каркасно-панельных домов со связанными стыками в Москве, Ленинграде, Киеве, Магнитогорске и других городах началось сооружение бескаркасных панельных домов.
Опыт был признан удачным, и Постановлением Совета Министров СССР от 9 мая 1950 года № 1911 «О снижении стоимости строительства» было инициировано проектирование первых высокомеханизированных заводов ЖБИ.
Масштабный переход на новые, прогрессивные решения в области строительства начался с Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от19 августа 1954 года «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства», которым предусматривалась постройка 402 заводов сборных железобетонных конструкций и организация изготовления деталей на 200 площадках полигонного типа.
31 июля 1957 года ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», положившее начало новому жилищному строительству.
Через некоторое время поля вокруг подмосковной деревни Черёмушки стали первой практической строительной площадкой, где в сжатые сроки из готовых домостроительных конструкций возводились пятиэтажные жилые дома. По некоторым сведениям, пионером «хрущёвок» является дом № 16 по улице Гримау, 1957 года постройки. Опыт черёмушкинского строительства был впоследствии распространён на всю страну.
По другим сведениям, в самом начале 1950-х годов в крупных промышленных центрах СССР (Москва, Свердловск, Кузбасс) были построены целые кварталы четырёхэтажных капитальных домов, конструкции которых были заранее были изготовлены на заводе.
Первые проекты «хрущёвок» были с черепичными или шиферными крышами, однако уже имели характерную планировку. В рамках кампании по борьбе с архитектурными излишествами последующие проекты этих зданий имели более дешёвые в исполнении плоские битумные крыши с низким чердачным пространством, обычно засыпанным изоляционным материалом и имеющим лишь вентиляционные отверстия наружу (недоступные для животных эти пространства стали местом гнездования диких голубей, воробьёв и т. п.).
В оформлении фасадов зданий отсутствует лепнина и другие декоративные элементы, характерные для зданий предыдущего, «сталинского» периода.
Под окном кухни кирпичной «хрущёвки», которая имеет минимальные размеры, встроен специфический шкаф типа чулан для хранения продуктов. Толщина наружной стены в таком шкафу обычно полкирпича, в некоторых вариантах построек в нем наружное постоянно открытое отверстие. В холодный период года шкаф использовался как холодильник, который встречается и в более ранней архитектуре «сталинок».
Название «хрущёвский холодильник» часто переносят на сами «хрущёвки» (особенно панельные), именуя их так из-за низкой температуры зимой в квартирах, обусловленной плохой теплоизоляцией.
«Брежневка»
Дома постройки до 1990 г. Классифицируются как «брежневки». Остальные отнесены к типу «современная панель».
Панельные «брежневки» - это улучшенные «хрущевки». В этих домах площадь комнат больше и кухни бывают даже семиметровыми. Высота потолка возросла до 2,7 м. В домах, относящихся к этому типу жилья, уже есть лифты и мусоропроводы.
К типу «брежневки» относятся дома следующих массовых серий:
Крупнопанельные: серия - 504;
Модификация - 1ЛГ504Д2;
серия - 1-Лг-602;
серия - 1-Лг-606;
серия - 1-Лг-600 (корабль);
серия - 121 (до 1992 г. постройки);
Кирпичные: модификация серии 1-528КП; серия - 1-528КП-41 - 9 этажей;
серия - 1-528КП-80 - 14 этажей - точечные;
Серия - 1ЛГ504Д2 - усовершенствованная стандартная серия 504. Квартиры, если они однокомнатные, имеют просторную кухню (13,2-13,5 м2) и большую общую площадь. Кроме того, в ванной есть небольшой тамбур для установки стиральной машины. В двухкомнатных квартирах - кухня несколько меньше (11,5-11,8 м2), но все остальное сохраняется, две лоджии. Но строятся такие дома только в Приморском районе: на Комендантском аэродроме и в Каменке.
Освоение серии - 1-Лг-602 началось на Обуховском ДСК в 1966 году. В домах появились лифты и мусоропроводы. Полы в комнатах покрыты линолеумом, окна на лестничных площадках вытянуты в горизонтальной плоскости. Планировка домов серии 1-602 не отличалась разнообразием. Конструкция лестнично-лифтового узла позволяла разместить на этаже четыре квартиры.
Основные недостатки этой серии - отсутствие кладовок в маленьких квартирах, а также неудобные кухни. При не самой маленькой площади - больше 7 м2 - кухни «зажаты» между наружной стеной и монолитной сантехкабиной. Из-за этой особенности места общего пользования в таких квартирах практически не поддаются перепланировкам, но санузлы - во всех квартирах раздельные.
Дома серии 1-528КП-41 - относятся к брежневскому периоду и проектировались с учетом норм, принятых в 1963 году (строились в 60-х годах). Лестничная площадка коридорного типа, что позволяет соседям выделить общий тамбур на две-три квартиры. Планировка: комнаты от 10,2 до 21, 6 м2; кухни - от 5,7 до 8,3 м2. В однокомнатных квартирах встречаются смежные санузлы, в остальных, как правило, раздельные, хотя и небольшие. Проходные комнаты есть только в трехкомнатных квартирах. К числу недостатков можно отнести тесные Г-образные прихожие, узкие, похожие на вагон комнаты в трехкомнатных квартирах.
Серия 1-528КП-80э - одноподъездный точечный 14-ти этажный дом. В таком доме два лифта с раздвижными дверьми (один из них - грузовой). Черная лестница (с отдельным входом) сообщается с площадкой переходом через лоджию.
В таких домах очень часто установлены домофоны и системы видеонаблюдения (характерно для домов ЖСК), а также работают консьержи в подъездах.
Характерный признак этих домов - большие лоджии на два окна во всех квартирах. Жилая площадь однокомнатных квартир - 21,3 м2; кухня от 7,6 до 8,6 м2. Ванна установлена поперечно, так как метраж достаточный.
Квартиры «улучшенной планировки»
Дома постройки 80-90-х годов прошлого столетия; этажность ; могут быть пяти-, девяти-, двенадцати-, четырнадцатиэтажные.
Общая площадь жилья улучшенной планировки, как правило, приближена к стандартам:
Однокомнатная квартира - 40-45 квадратных метров (в этих же домах есть малометражные квартиры общей площадью 30 кв.м.);
Двухкомнатная квартира - 56-60 квадратных метров;
Трехкомнатная квартира - 75-100 (и более) квадратных метров.
Основное отличие квартир «улучшенной планировки» - это большая кухня (от 7,5 до 9 м²), более просторные комнаты, лоджии.
Типичными представителями квартир такого типа в городе Твери являются квартиры в панельных домах серии 121, строившиеся Тверским ДСК начиная с 70-х годов.
В Твери квартиры «улучшенной планировки» в большом количестве представлены по ул. Артюхиной, Паши Савельевой, Фрунзе, З. Коноплянниковой, Можайского, Левитана, Хрустальной, Зеленому проезду, Артиллерийскому переулку.
Квартиры «повышенной комфортности (элитные)»
Квартиры в домах, построенных с 2000-х годов, отличаются большой площадью, свободной планировкой, автономными системами тепло- и горячего водоснабжения.
В Твери квартиры повышенной комфортности расположены в большом количестве по ул. Коробкова, 1-я Суворова, Склизкова, Хромова, Луначарского, переулку Трудолюбия и т.д.
Основными параметрами элитного жилья являются:
• район застройки: элитный дом или комплекс должен располагаться в «тихом центре», недалеко от парковой зоны; не может находиться на центральных, транспортных магистралях города, вблизи трамвайных путей, развлекательных центров, стадионов и других шумных мест.
• Уникальная архитектура здания (в случае исторического здания) или эксклюзивная (в случае новостроя);
• встроенная или подземная парковка;
• огороженная или охраняемая территория (собственная система безопасности);
• используемые материалы и технологии (в случае нового жилья).
В городе Твери элитные дома расположены в центре города Твери (ул. Лидии Базановой, Бассейная, Чернышевского, Симеоновская, Желябова).
Диапазон цен предложений и продаж квартир в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк.
Техническое состояние жилого дома, в котором находится квартира, непосредственное влияет на ее стоимость. Мало кто учитывает, что недвижимость, как и любой другой товар, имеет свой срок жизни. Большая часть домов дореволюционной постройки сегодня нуждается если не в реконструкции, то, как минимум, в капитальном ремонте. Комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить через каждые 30 лет, а выборочный - раз в 15-20 лет. Перекрытия и некапитальные стены подлежат замене через 50 лет.
В результате произведенного мониторинга было установлена зависимость, отражающая влияние технического состояния жилого дома и конкретной квартиры на ее стоимость по городу Твери, которая продемонстрирована на следующей диаграмме.

Стоимость квартиры, расположенной в жилом доме с отличным техническим состоянием, принята за 100%. Квартира в жилом доме с хорошим техническим состоянием стоит на 8 % дешевле аналогичной квартиры в доме с отличным техническим состоянием. Между техническим состоянием и стоимостью квартиры имеется линейная зависимость, т.е. с ухудшением технического состояния цена квартиры уменьшается.
Этаж, на котором находится квартира, безусловно, влияет на ее конечную стоимость: расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта.
Жилье эконом-класса, квартиры на первых этажах «сталинок», «хрущевок», «брежневок» и других старых домов в г. Твери продают с дисконтом. Разница в цене между объектами одинаковой площади даже в одном доме может достигать 10–15%. В новостройках жилыми первые этажи делают крайне редко; в этом случае квартиры даже в качественных домах раскупаются медленно — первый этаж по-прежнему считается невыигрышным.
В эконом-классе не сегодняшний день наибольшим спросом пользуются квартиры на средних этажах здания. Причина та же — стремление выбрать лучшее из того, что предлагают в домах, не отличающихся высоким качеством строительства. В домах бизнес-класса наиболее ликвидным считается жилье на шестом-восьмом этажах.
Сегодня цена квартир «под крышей» в эконом-классе примерно на 5–10% ниже стоимости аналогичного жилья на средних этажах. Объясняется это тем, что, например, в «хрущевках» верхний этаж не дает никаких плюсов, кроме отсутствия соседей сверху, а вот к недостаткам можно отнести протекающую крышу, высокую нагреваемость стен в жаркое время года, плохое водоснабжение из-за слабого напора воды.
В сегменте бизнес-класса квартиры на последних этажах в настоящее время могут стоить на 10–15% дороже, особенно если из окон открывается красивый вид на город. Сейчас клиенты, предпочитающие жилье на последних этажах, понимают, что приобретают прежде всего великолепную панораму. При этом отсутствие соседей сверху придает особый комфорт и чувство независимости.
Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья является тип дома. Наиболее распространенными типами многоэтажных домов сейчас являются панельные и монолитные дома.
Типовые панельные дома строятся быстрее, так как инвестор не теряет время на разработку и согласование нового проекта. По этой причине квартиры в панельных домах, как правило, дешевле.
Панельная застройка, чаще всего, преобладает в районах с достаточно большой свободной территорией и там, где с экономической точки зрения на реализацию жилья в монолите потребуется гораздо больше времени. В Твери панельными домами застроены, в основном, микрорайоны и поселки: «Юность», «Южный», «Первомайский», Соминка. Новые панельные дома строятся по ул. Луначарского, Хромова, в Мамулино.
Полностью монолитные жилые дома встречаются крайне редко, обычно это кирпично – монолитные или панельно – монолитные дома. Главное отличие - в материале, используемым при возведении наружных стен.
В Твери среди строительных компаний наиболее популярно монолитное жилищное строительство, которое представлено новостройками по ул. Коробкова, 1-я Суворовы, Хромова, Маршала Конева, Виноградова, Петербургскому шоссе
Жилье в кирпичных домах самое качественное и комфортное, прежде всего потому что кирпич - это материал, испытанный веками.
Строительство кирпичных домов в городе ведется наряду со строительством монолитных домов, кирпичные новостройки есть на ул. Склизкова (д.114), Петербургское шоссе (д.38 корп.1), Скворцова-Степанова (д.34), Московская (д.1), Докучаева (д.36), З. Коноплянниковой (д.23), Голландская (д.16) и другие.
В целом на рынке жилой недвижимости города Твери соотношение стоимости квартир в различных типах домов выглядит следующим образом:


В среднем квартиры в монолитных жилых домах стоят на 3% дешевле, а квартиры в панельных жилых домах на 6% дешевле квартир в кирпичных жилых домах.
Транспортная доступность также оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости. Районы, пользующиеся хорошей транспортной репутацией, как правило, имеют высокий спрос. И наоборот, плохая транспортная доступность может повлиять на цену.
Наиболее значима транспортная доступность в сегменте эконом-класса. Дома, расположенные ближе к остановкам общественного транспорта, могут выигрывать в цене до 10%. А для жилья бизнес-класса, не говоря об элитном, соседство с общественным транспортом станет негативным фактором: ведь здесь живут люди достаточно обеспеченные,имеющие автомобиль и не один.
Таким образом, близость остановок общественного транспорта по-разному влияет на стоимость жилья в зависимости от его класса (на жилье эконом-класса влияние положительное, на жилье бизнес-класса влияние чаще всего отрицательное).
Наличие подъездных путей одинаково положительно влияет на стоимость жилья как эконом- , так и бизнес- класса. Асфальтированные дороги, тротуары, а также места для парковки автотранспорта делают объекты более привлекательными.
В целом рынок жилья имеет следующую тенденцию: объекты с хорошей транспортной доступностью стоят на 5-10% дороже аналогичных объектов с удовлетворительной транспортной доступностью.
Состав инженерного обеспечения учитывается при определении стоимости объекта недвижимости. Разница в стоимости квартиры, оборудованной отоплением, водопроводом, канализацией, электро- и горячим водоснабжением, ванной, телефоном, сигнализацией и т. п. и квартиры, не имеющие данных благоустройств, может колебаться в пределах 5 – 25 % в зависимости от необходимости в данном виде благоустройства.
И, наконец, внутренняя отделка квартиры является немаловажным аспектом формирования ее рыночной стоимости. В результате мониторинга видов отделочных работ и стоимости, предлагаемых на рынке города Твери, сложилась следующая классификация категорий ремонта:

1) косметический ремонт
- подразумевает наведение внешней красоты и использование "лёгкой" отделки в квартире с уже имеющейся старой отделкой, без серьёзного переделывания. В таком типе ремонта наиболее часто выполняется следующая работа: оклейка новыми обоями, побелка потолка, замена плитки, реставрация или замена напольных покрытий и т.п.
Средняя стоимость косметического ремонта с учетом стоимости материалов и работ составляет от 2500 рублей за 1 м² по полу.
2) простой капитальный ремонт
- самый популярный тип ремонта и отделки квартиры, обычно делается в условиях ограниченного бюджета. Ремонт квартиры или отделка в новостройке подразумевает комплекс черновых и подготовительных работ, частичную перепланировку, монтаж или замену инженерных коммуникаций, использование ламината и плитки в качестве напольных покрытий, оклейку стен обоями в комнатах, ровные белые потолки в большинстве помещений, установку межкомнатных дверей и т.п.
Средняя стоимость простого капитального ремонта с учетом стоимости материалов и работ составляет от 5000 рублей за 1 м² по полу.
3) евроремонт
- использование более дорогих отделочных материалов, работа с которыми трудоёмка и ответственна. Отличительные особенности евроремонта: наличие дизайн-проекта, сложная перепланировка, установка специфического инженерного оборудования (джакузи, видеодомофон и т.п.), устройство сложных конструкций из гипсокартона, мозаичная плитка, декоративные покрытия на стенах, устройство полов с подогревом, установка деревянных дверей под заказ и т. п.
Средняя стоимость евроремонта с учетом стоимости материалов и работ составляет от 7000 рублей за 1 м² по полу.
4) отделка по авторскому дизайн-проекту
- это совокупность документов, в которых отражены все аспекты предстоящего ремонта. Он включает в себя не только эскизы и фотографии, но и чертежи, план проведения работ, перечень необходимых материалов. Фактически дизайн-проект представляет собой руководство, при помощи которого любой специалист, умеющий работать с подобной документацией, сможет провести соответствующий ремонт. Стоимость дизайн проекта зависит от следующих факторов: состав проекта, площадь помещения и услуг дизайнера, который выполняет работу (его опыта, образования)
Средняя стоимость авторского дизайн-проекта составляет от 1000 до 1500 рублей за 1 м² по полу.
Данная работа представляет собой изучение, мониторинг и анализ одного конкретно взятого сегмента рынка недвижимости по г. Твер. В дальнейшем планируем организацию и проведение студенческой исследовательской работы в других направлениях с учетом степени их актуальности.


Н.Ю.Колесникова, преподаватель экономических дисциплин
ГБОУ СПО Тверской технологический колледж

Разработали: Хаджибаев А.Н.
Петрунин М.Э.
"Путеводитель по рынку недвижимости г.Твери"
Научный руководитель: Колесникова Н.Ю